Содержание и процедура оценки буд. Основные этапы процедуры оценки

Перейдем к рассмотрению понятия "оценка" как процесса , который следует определенному алгоритму и независим от конкретных характеристик тех или иных объекта и субъекта оценки. В этом случае важно установить параметры процесса, его характеристики, исследовать его структурные особенности, определить последовательность его этапов.

Основными характеристиками оценочного процесса являются его упорядоченность – выделяются общие для всех случаев оценки этапы ее проведения, реализуемые в определенной последовательности (и которые нельзя пропустить или переставить, поскольку это может привести к искажению результата); целенаправленность – существует приоритет цели оценки, во многом в дальнейшем определяющей особенности процесса оценки (состоящие, в частности, в выборе вида оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, проведении процедуры согласования и т.п.).

Данные характеристики указывают на системность процесса оценки.

Если рассмотреть исторический аспект, то впервые определение термина "оценивать" было дано на семинаре Всемирного банка .

"Термин “оценивать” (appraise ) имеет несколько различных значений в зависимости от контекста, в котором он используется. Он может (по словарю Вебстера – Webster"s New World Dictionary ):

• 1) определять цену чего-либо, устанавливать стоимость чего-либо;
• 2) оценивать количество чего-либо;
• 3) выносить суждение о качестве или ценности чего-либо".

Суммируя, получим: оценивать (appraise ) – определять цену, устанавливать стоимость, оценивать качество, выносить суждение о ценности или полезности чего-либо.

Несмотря на обобщенность этого определения (а не профессиональную направленность), речь в нем в первую очередь идет о стоимостной оценке .

Таким образом, важная особенность анализируемого процесса состоит также и в том, что данная оценка (представляющая собой разновидность экономической оценки) является стоимостной. Это значит, что все характеристики объекта оценки (как количественные, так и качественные), параметры внешних ценообразующих факторов, отражающих рыночную конъюнктуру, риски инвестора и т.п. должны быть выражены как стоимостные показатели, т.е. в денежном (количественном) выражении, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению.

Наконец, это процесс динамический , поскольку все ценообразующие факторы для данного объекта оценки изменяются вслед за изменением рыночной ситуации и в результате использования этого объекта во времени. Поэтому любая стоимостная оценка осуществляется на конкретную дату, называемую датой оценки.

Однако и здесь существовали проблемы. В ст. 11 Закона об оценочной деятельности речь идет о необходимости указания "даты проведения оценки", "даты составления отчета" и "даты определения стоимости". Определения отсутствуют. Поэтому на практике часто в отчетах об оценке ввиду подобной несогласованности понятий в нормативном источнике встречались ситуации, когда дата определения стоимости указывалась одна, а дата проведения оценки – другая. При этом "дата проведения оценки" путалась с "периодом проведения оценочных работ". Или же "дата составления отчета" указывалась "с... по...", т.е. периодом, а это уже – не дата.

В п. 8 ФСО № 1 теперь дано определение понятия "дата оценки", что делает применение других указанных выше понятий неуместными.

Дата оценки (вместо "дата проведения оценки", "дата определения стоимости") – это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Именно на эту дату анализируются соответствующий рынок и финансовая отчетность и принимаются во внимание (фиксируются) значения всех доступных стоимостных факторов.

Так, отчет может составляться в период с 1 по 10 марта 2004 г., а датой оценки быть 1 августа 1913 г. или 21 декабря 2012 г., лишь бы оценщик сумел найти необходимую информацию, характеризующую рынок и объект оценки на эту дату .

Процесс оценки независимо от специфики объекта оценки состоит из следующих семи этапов .

• 1. Постановка задачи – первый этап, который включает в себя: предварительное ознакомление с объектом оценки, его идентификацию, выявление предмета оценки, согласование с заказчиком цели и назначения (функции) оценки, а также даты оценки; составление календарного плана оценки; проведение калькуляции затрат, определяющей вознаграждение оценщика; подписание с заказчиком Договора на оценку.
• 2. Сбор и проверка информации.
• 3. Преобразование финансовой отчетности, анализ финансового состояния предприятия .
• 4. Выбор уместных подходов и методов оценки и проведение необходимых расчетов.
• 5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения.
• 6. Подготовка (оформление) отчета об оценке.
• 7. Представление отчета заказчику и его защита.

Итак, процесс оценки – это документально и логически обоснованная, систематизированная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых подходах и методах оценки, для вынесения окончательного суждения о его стоимости. Задача оценщика – анализ этих характеристик и количественная (в денежном выражении) интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Результат суммарного воздействия всех выявленных, в том числе рыночных, факторов на стоимость объекта в условиях конкретного рынка в конкретный момент времени отражается в итоговом суждении – отчете об оценке.

Приемлемо и более лаконичное определение : оценка "представляет собой целенаправленный, упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка".

Оценка как процесс профессионального исчисления величины стоимости представляет собой реализацию знаний и практических навыков исполнителем (оценщиком) при решении конкретной поставленной задачи определения величины стоимости конкретного объекта. Образцовый способ применения теории оценки как научного знания для того или иного конкретного прикладного аспекта могли бы давать Методические рекомендации, разрабатываемые в рамках Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и утверждаемые им же, но носящие рекомендательный характер.

Различие двух анализируемых выше трактовок понятия "оценка" наглядно проявляется при использовании концепций теории принятия решений. Если оценка рассматривается как процесс, то принятие решения сводится к выбору одного из вариантов оценки, соответствующего заранее заданной (сформулированной) цели оценки. Цель в данном случае не является предметом принятия решения. Здесь велика профессиональная составляющая понятия. При рассмотрении оценки как деятельности (как в широком, так и в узком смысле) субъекты оценки сами вырабатывают критерии и цели своей деятельности, корректируя их в процессе реализации. Здесь значительны соответственно социальная и предпринимательская составляющие . В этом смысле оценка как деятельность – более широкое понятие, чем оценка как процесс. При этом оценка как деятельность в целом – гораздо менее формализуемое явление. Это, в частности, объясняет сложность проблем, связанных с нормативным регулированием оценочной деятельности и разработкой федеральных стандартов.

• См. гл. 10.
• Оценка машин и оборудования: учебные материалы, подготовленные для семинаров Института экономического развития Всемирного банка Робертом Б. Подвальным и Эдвардом В. Рэтэром. СПб., 1995.
• Второй используемый термин – valuation – прямо переводится как "определение стоимости" или "стоимостное оценивание", "оценка стоимости".
• В указанных примерах заданы ситуации, которые в USPAP определяются как ретроспективная и перспективная оценки стоимости.
• Выделение именно этих этапов процесса оценки вполне мотивировано и встречается как в западной, так и отечественной литературе, например: Оценка бизнеса: учебник / нод ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 39; Reece Richard Р. Fundamentals of Business Appraisal. Ксерокопии материалов Всемирного банка, 1993. Р. 7.
• В учебнике "Оценка бизнеса" нод ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой (2-е изд.) на с. 39 "Составление плана оценки" выделено отдельным пунктом 3, что вряд ли обоснованно, поскольку объем и значимость работ при этом никак не могут конкурировать с введенным здесь в п. 3 "Преобразованием финансовой отчетности", которое в указанном источнике отсутствует.
• Возможно, в недалеком будущем переход ведения бухгалтерской отчетности на МСФО в Российской Федерации сделает ненужными ряд процедур преобразования финансовой отчетности, необходимых на настоящий момент (например, процесс трансформации отчетности), но в любом случае останется анализ финансового состояния предприятия на основе расчета относительных финансовых показателей как неотъемлемый этап оценки бизнеса. Этому этапу процесса оценки бизнеса посвящена книга: Касьяненко Т. Г. Преобразование финансовой отчетности предприятия для целей оценки бизнеса: учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. Частично материал книги отражен в гл. 7.
• Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 12.
• Эта составляющая усилена в Законе об оценочной деятельности (в ред. Закона № 157-ФЗ).
• Первая составляющая в Законе об оценочной деятельности (в ред. Закона № 157-ФЗ) несоразмерно усилена тройной ответственностью оценщика (обязательное страхование, обязательные выплаты в компенсационный фонд и имущественная ответственность). Данные меры – нс на пользу развитию свободных рыночных отношений и игнорируют тот великий инструмент в борьбе за качество, который называется профессиональной репутацией.

Оценка стоимости предприятия и бизнеса - сложный и трудоемкий процесс, включающий в себя следующие стадии оценки , которые уже затем делятся на этапы оценки :

• Определение проблемы
• Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку
• Сбор и анализ информации
• Анализ конъюнктуры рынка
• Оценка земельного участка
• Выбор методов оценки и их применение для оценки анализируемого объекта
• Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
• Подготовка отчета и заключения об оценке
• Доклад об оценке

1. Определение проблемы.

Данная стадия оценки стоимости предприятия и бизнеса подразделяется на следующие этапы оценки: идентификация предприятия, выявление предмета оценки, определение даты оценки, формулировка целей и функций оценки, определение вида стоимости, ознакомление Заказчика с ограничительными условиями. При идентификации предприятия указываются его полное и сокращенное названия, организационно-правовая форма, место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и пр.

Предмет оценки стоимости предприятия и бизнеса- это вид имущественных прав, которым оцениваются права на предприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, доля участника в уставном капитале предприятия, права на пакет акций предприятия или какой-либо иной интерес.

Определение даты оценки или момента времени, на который выполняется оценка, - даты продажи предприятия, его осмотра, судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.

Определение цели оценки стоимости предприятия и бизнеса(то есть того, какой вид стоимости требуется определить) - важный этап, от которого зависит выбор методики проведения оценки. Например, методы, используемые для оценки предприятия в целях налогообложения, могут значительно отличаться от тех, которые применяются в целях его ликвидации.

2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку.

Эта стадия подразделяется на следующие этапы оценки: предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией, определение исходной информации и источников информации, определение состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и подписание договора на оценку.

3. Сбор и анализ информации.

Данную стадию оценки стоимости предприятия и бизнеса можно разбить на следующие этапы оценки: сбор и систематизация общих данных, сбор и анализ специальных данных, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Самый распространенный способ представления общих данных - это разбивка их на подразделы, касающиеся сектора рынка, на котором функционирует предприятие, вида продукции и цен на нее, местоположения предприятия (т.е. данных о городе, районе, где расположено предприятие), финансово и технико-экономического состояния оцениваемого предприятия и т.д. Преимущество данного способа заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, в дальнейшем ее можно использовать для проведения оценок других предприятий.

Кроме общих данных необходимо собрать еще и специальные, к которым можно отнести данные о предприятии и о сопоставимых продажах. Данные о предприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информацию об использовании земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на этом участке, включая финансово-экономические и технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений и т.д.

В настоящее время в России рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, поэтому сбор информации для оценки предприятия и бизнеса является наиболее трудоемкой частью всего процесса оценки.

Определив виды данных, необходимых для оценки стоимости предприятия и бизнеса, важно выявить источники их получения.

4. Анализ конъюнктуры рынка.

Конъюнктура рынка (рыночная конъюнктура) - ситуация на рынке, сложившаяся на данный момент или за какой-то промежуток времени под воздействием совокупности условий. Постоянно действующие факторы конъюнктуры: научно-технический процесс, влияние монополий, вмешательство государства, инфляция, сезонность и др. Непостоянные (стихийные) факторы конъюнктуры: социальные конфликты, стихийные бедствия, политические кризисы и др.

Важнейшим элементом методологии анализа и прогноза рыночной конъюнктуры является установление активности и характера действия циклических факторов, определение фазы цикла, сроков перехода цикла в следующую фазу и его динамика в перспективе. Цикличность рынка - постоянные краткосрочные и долгосрочные колебания рынка, связанные с глубинными экономическими и социальными процессами. Экономический цикл содержит фазы подъема, высокой конъюнктуры (бум), спада (рецессия) и низкого уровня экономической активности (депрессия). Подобный цикл длится от 3 до 5 лет.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 пунктом 16 проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

Информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

Информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

В процессе деятельности оценщика и отчетах ООО «Капитал» описание процесса прослеживается следующим образом:

1) Осмотр объекта.

2) Изучение документации, предоставленной Заказчиком.

3) Сбор необходимой информации для выполнения расчетов.

4) Применение общепринятых подходов к оценке имущества: затратного, сравнительного и доходного.

5) Согласование результатов и определение итоговой рыночной стоимости объекта.

6) Написание отчета об оценке.

Состав и содержание исходной информации.

ООО «Капитал» осуществляет оценку стоимости недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, интеллектуальной собственности и стоимости предприятия (бизнеса).

Во время прохождения производственной практики проводилась работа по определению рыночной стоимости производственно складского помещения.

Исходной информацией при оценке объектов недвижимости является:

1. Технический паспорт;

2. Свидетельство на право собственности;

3. Балансовая стоимость;

4. Информация, полученная в процессе визуального осмотра.

Исходной информацией при оценке машин и оборудования является:

1. Технический паспорт;

2. Инвентаризационная ведомость;

3. Акты технического состояния;

4. Результаты визуального осмотра;

5. Сведения о проведенном ремонте (капитальном и профилактическом).

Оценка объекта.

За время прохождения производственной практики я приняла участие в проведении оценки торгово-офисного помещения, общей полезной площадью 171,6 кв.м, расположенного на первом этаже здания, находящегося по ул. Московская, 289, в г. Калуга - (далее Объект) и написании отчета об оценке.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для консультирования Заказчика относительно рыночной стоимости объекта. Оценка определяет рыночную стоимость полного права собственности на объект.

Рынок земли:

Сегодня земельный рынок в России характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения могли находиться в собственности, то земля до недавнего времени, с учетом введения в действие Земельного кодекса РФ с 30 октября 2001 г., предоставлялась только в аренду или в пользование. Практика хождения на рынке земельных участков как объектов собственности практически отсутствует, информация о сделках подобного рода крайне ограничена. До настоящего времени, в основном, приходится оперировать отношениями аренды земельных участков.

Состояние рынка земельных участков на дату оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков и имущественных прав на них пассивный и находится в стадии формирования.

Состояние рынка аренды земельных участков:основным арендодателем земельных участков выступает органы местного самоуправления; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению и назначения улучшений.

Право заключения договора аренды является платным. Участки земли могут арендоваться на конкурсной основе. Арендатором может выступать любое юридическое и физическое лицо.

Рынок земли под объектами недвижимости коммерческого назначения, в условиях проведенной приватизации предприятий и отсутствия полного кадастрового учета, оценки и механизма купли-продажи, практически отсутствует.

Однако, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определил, что «при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном» настоящим Законом.

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются законодательными органами Субъектов РФ в размере от 0,7 до 1,3».

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объектов. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж. При применении этого метода стоимость недвижимости коммерческого назначения определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.

Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода:

Метод применяется для оценки как застроенных земельных участков, так и незастроенных земельных участков). Условие применения метода:

ð наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения);

2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рынок продаж земельных участков на территории Калужской области достаточно развит, поэтому оценщик счел возможным и достаточным стоимость земельного участка, застроенного оцениваемыми строениями, определить методом сравнения продаж.

Основные этапы оценки земельных участков методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка земли и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, проданные или предлагаемые относительно недавно.

2-й этап. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

3-й этап. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.

4-й этап. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для получения информации о сделках купли-продажи земельных участков в г.Калуге оценщиком проведен анализ рынка земельных участков по еженедельным рекламно-информационным изданиям, а так же по различным информационным базам данных Интернет-порталов.

В результате проведенного информационного поиска выявлены объекты-аналоги застроенных земельных участков, выставленные на продажу. Перечень объектов - аналогов и описание их основных характеристик приведен в таблице.

Объяснение корректировок

1. Поправка на право собственности. Наличие прав собственности на землю в сильной степени увеличивает стоимость объекта недвижимости. Данная корректировка компенсирует разницу между правом полной собственности и правом долгосрочной аренды. Так как права собственности объектов-аналогов и объекта оценки идентичны, поправка не вносилась.

2. Поправка на условия финансирования. Так как условия финансирования продажи объектов-аналогов и объекта оценки типичные рыночные, поправка не вносилась.

3. Поправка на условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

4. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По данным Справочника оценщика недвижимости рекомендуемые значения скидки на торг (уторгование) для недвижимости составляют.

5. Местоположение является одной из ключевых ценообразующих характеристик объектов недвижимости. Корректировка цены сходного объекта на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения (расстояние от областного центра, транспортной доступности, удобства подъезда). В том случае, если сходный объект по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия сходного объекта от объекта оценки по данному критерию: чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. При расчете стоимости Объекта оценки, когда необходимо скорректировать стоимость объекта-аналога, отличающегося от Объекта оценки по какому-то параметру применяют следующую формулу:

С оц = С ан × [Р оц / Р ан ] n ,

где:
С оц – стоимость Объекта оценки;
С ан – стоимость объекта-аналога;
Р оц - главный параметр оцениваемого объекта;
Р ан - главный параметр аналога;
n – коэффициент торможения цены.

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью и главным ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов 0,6 – 0,8.

Расчет величины поправки на местоположение проведен путем сопоставления стоимости жилой недвижимости в местах расположения Объекта оценки и объектов – аналогов с учетом минимального значения коэффициента торможения цены 0,6.

Корректировка на расположение коммуникаций. Наличие коммуникаций непосредственно на территории земельного участка, является ценообразующей характеристикой. Поправка на расположение коммуникаций рассчитана методом парных продаж.

Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания плюс затраты на приобретение земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична.

При оценке объектов недвижимости затратным подходом придерживаются следующей последовательности действий:

1.Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится здание.

2.Расчет рыночной стоимости строений:

Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения).

Определение уменьшения полезности объекта в результате износа:

§ физического, являющегося следствием возраста объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;

§ функционального, являющегося следствием несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка;

§ экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта.

Расчет остаточной стоимости здания путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение) всех видов износа. В случае, если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т. к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандарты рынка.

3. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.

Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения)

Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это стоимость строительства точной копии оцениваемой недвижимости, а стоимость замещения – это стоимость строительства объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным технологиям и в соответствии с текущими рыночными стандартами. Для целей оценки рыночной стоимости наиболее предпочтительным является определение стоимости замещения ввиду ее большей адекватности текущим рыночным условиям и стандартам.

Существует три традиционных метода определения стоимости строительства:

– метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости);

– поэлементный метод;

– сметный метод (или метод количественного анализа).

Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)

По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения объекта умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Как правило, единицами измерения могут быть 1 кв.м или 1 куб.м. В условиях России в качестве удельных показателей используются:

– сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов;

– сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах определенного базисного периода (1969год).

Поэлементный метод

Оценка стоимости недвижимости рассчитывается так же, как в предыдущем методе, но не для всего здания сразу, а для его частей (элементов, компонентов), имеющих какие-либо существенные различия. Сумма оценок стоимости различных частей здания дает оценку стоимости объекта в целом.

Сметный метод (метод количественного анализа)

Этот метод использует данные инвентаризации всех компонентов (материалов, изделий, оборудования) оцениваемого объекта и данные о всех видах трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для монтажа отдельных элементов и создания объекта в целом. К стоимости материалов и оборудования добавляются накладные расходы и иные затраты, необходимые для воспроизводства объекта, составляется полная смета воспроизводства оцениваемого объекта.

При определении полной восстановительной стоимости были использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости в базисном уровне цен 1969г. на единицу строительного объема здания. Для перехода от цен 1969г. к ценам на дату оценки использовались следующие нормативные документы и справочные материалы:

­ постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. "Об утверждении индексов стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек";

­ приложение к письму Госстроя СССР от 6.09.90 г. №14-Д "Индексы изменения стоимости СМР, прочих затрат и территориальных коэффициентов";

­ приложение к письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 января 2010 г. N 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартал 2010 года;

­ Приложение 1 к письму Минрегиона Россииот 07 ноября 2011 г. N 30394-ИП/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на IV квартал 2011 года.

Удельная стоимость строительства объекта в ценах по состоянию на дату оценки определялась по следующей формуле:

С 2012 = С 1969 ´ К кор ´ К 1969 - 1984 ´ К 1984 – 1991 ´ К 1991 – 2001 ´ К 2001 – 2012 ,

где С 1969 – стоимость строительства здания в ценах 1969 года (сборники УПВС);

К кор – коррелирующий коэффициент к удельной стоимости здания;

Стоимость воспроизводства по состоянию на дату оценки определялась по формуле:

С = С 12 ´ V + ПЗ + НДС,

где: С 2012 – удельная стоимость строительства в ценах на дату оценки;

V – строительный объем здания, куб.м;

ПЗ – прибыль застройщика принята в размере 24% для торгово офисных объектов и 19% для производственно-складских объектов от стоимости строительства по данным Справочника оценщика недвижимости;

НДС – налог на добавленную стоимость (18%).

Расчет физического износа

Физический износ рассчитан оценщиком на основе визуального обследования с использованием таблиц ВСН 53-86(р). Расчет величины физического износа приведен в таблицах.

Расчет функционального и внешнего (экономического) устаревания не проводился по причине отсутствия признаков этого износа.

Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов.

1 этап. Постановка задачи – для чего необходимо определение стоимости объекта. На этом этапе требуется уточнение цели проводимой процедуры. Например, для продажи квартиры или для получения ипотечного кредита.

Требуется выяснить какую именно стоимость предстоит установить. Зависеть это будет от цели проведения оценочных работ. Так для реализации имущества нужно определить рыночную стоимость, для оформления страхового полиса – страховую. Залоговая стоимость обычно рассчитывается при оформлении закладной на имущество для предоставления кредита.

Обязательно определяется дата проведения работ. Фиксируются все возможные условия и обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.

2 этап. Формирование плана и договора. Оценщик после предварительного ознакомления с объектом составляет порядок проведения оценочных работ, который начинается с визуального осмотра недвижимости, ознакомления с предоставленной информацией. Если объект достаточно большой, то определяется необходимость привлечения дополнительных экспертов-оценщиков.

В конце данного этапа требуется составить и подписать договор, в котором указываются стороны его заключающие.

Также описывается предмет договора, сроки выполнения работ, стоимость проводимых услуг.

3 этап. Сбор информации и обоснование выводов. Данный этап является наиболее ответственным. От того какая будет собрана информация, зависит и конечный результат.

Изучается более детально недвижимость, которая подробно расписывается. Указываются возможные дефекты, описывается прилегающая территория к объекту. Анализируются имеющиеся юридические бумаги, проверяется их достоверность. Объект рассматривается с точки зрения его экономического и социального расположения.

В завершении вся собранная и предоставленная информация анализируется специалистом.

4 этап. Выбирается наиболее приемлемый и эффективный способ использования данной территории как обустроенного места, так и предположительно вакантного. Определяется наибольшая цена для использования земельного участка, где располагается объект.

5 этап. Процедура расчета стоимости объекта. Проводится она на основании трех основных методов расчета:

1. доходный подход основывается на определение возможного получения экономических выгод от использования данного объекта.
2. Сравнительный метод базируется на сравнении аналогичных объектов недвижимости. Данный способ не может быть применим для уникальных объектов, так как недвижимость должна быть сопоставима.
3. Затратный подход основан на включении тех расходов, которые производились ранее и которые следует дополнительно внести для восстановления объекта с учетом его износа.

6 этап. Согласование полученных результатов с учетом всех условий. На данном этапе выявляются возможные неточности и ошибки. Формируется окончательная итоговая стоимость.

7 этап. Составление оценочного отчета, который передается заказчику работ.

В нем должна быть обязательно указана следующая информация:

• дата составления отчета;
• сведения об оценщике;
• основание на проведение оценочных работ;
• описание недвижимости;
• перечень использованных методов и способов проведения оценки;
• допуски и ограничения при определении стоимости;
• перечень документации;
• итоговая стоимость объекта.

Критерии стоимости объекта

На величину конечной цены недвижимости влияет огромное количество критериев и факторов:

Для недвижимости существенное влияние на стоимость оказывает год постройки здания, а также материал, из которого оно возведено.

Как проводится оценивание на практике: порядок процедуры

Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на конечный результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.

Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.

Причем при проведении оценочных работ независимым специалистом банк может отказать в принятии такого отчета.

Оценка недвижимости – процедура, которую требуется проводить для установления стоимости объекта на конкретный момент. Выполняют работы по определению стоимости специалисты-оценщики. Процедура оценивания состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен для установления точной итоговой стоимости.

Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

• 1) определение задачи,
• 2) составление плана оценки,
• 3) сбор и проверка информации,
• 4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,
• 5) согласование,
• 6) отчет о результате оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно включать в себя следующие элементы:

• -идентификацию объекта недвижимости;
• -установление и уточнение юридических прав;
• -дату оценки;
• -описание целей оценки;
• -определение вида стоимости;
• -определение дополнительных условий.

Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

• 1) определение требований к информации;
• 2) выявление источников её получения;
• 3) идентификацию наиболее подходящей методологии;
• 4) определение затрат времени и трудозатрат;
• 5) составление плана работы;
• 6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;
• 7) подписание договора.

Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

• -площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);
• -топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);
• -описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;
• -возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

• -обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;
• -повторную проверку статистических и вероятностных показателей;
• -логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;
• -окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.